La filiera della contabilizzazione

Quali sono le operazioni che devono essere svolte per ottemperare agli obblighi di contabilizzazione imposti dal D.Lgs. 102/2014? Vediamo quale sia il miglior modo di procedere, evidenziando gli obblighi dell'amministratore, del professionista che ha ricevuto l'incarico, dell'installatore affidatario delle opere, e quali siano i diritti dei condòmini:

1. L'amministratore mette all'ordine del giorno della prima assemblea utile la spiegazione degli obblighi di legge e del percorso necessario per ottemperare a quanto riportato nel decreto. E' bene che l'amministratore si confronti prima con un tecnico di fiducia in modo che il tecnico possa già fare una prima valutazione dell'edificio determinando alternativamente che: 

• non esiste la contabilizzazione e il condomìnio deve installare i dispositivi;
• è probabile l'impossibilità tecnica a contabilizzare;
• è possibile che non ci sia la convenienza economica all'installazione dei dispositivi;
• c'è già il sistema di contabilizzazione, ma l'impianto va modificato e integrato (ad esempio con l'aggiunta di alcuni contabilizzatori in CT);
• il criterio di ripartizione è già conforme alla UNi10200 oppure occorre aggiornarlo.

2.  L'assemblea seleziona e incarica un progettista che:

• redige il progetto dell'impianto di termoregolazione e/o contabilizzazione, compreso il criterio di ripartizione delle spese ottenuto applicando la norma UNi10200 e presenta all'ufficio tecnico comunale gli incartamenti necessari;
• oppure, nei casi di impossibilità tecnica (ad esempio pannelli annegati nelle solette non corrispondenti alle unità immobiliari) ovvero di non convenienza economica (ad esempio sono richieste opere murarie importanti tali da non consentire un ragionevole ritorno dell'investimento), produce la relazione tecnica che certifichi l'esenzione dall'obbligo di contabilizzazione individuale. In questo caso l'amministratore archivia la relazione del tecnico e ne allega copia al libretto di impianto per la climatizzazione. Solo in questa circostanza non sono richiesti ulteriori adempimenti.

3. L'amministratore, a seguito della produzione del progetto dell'impianto di termoregolazione e/o contabilizzazione, chiede i preventivi ai potenziali installatori, fornendo loro il capitolato.
4. L'assemblea si riunisce nuovamente per scegliere l'installatore a cui affidare le opere.
5. L'installatore designato provvede all'esecuzione delle opere sull'impianto come da progetto.
6. Il progettista effettua alcune visite in corso d'opera e alla fine dei lavori controlla le opere eseguite in centrale termica e in alcune unità immobiliari (a campione), prima che il condomìnio saldi l'intera installazione;
7. Il progettista e l'installatore intervengono in almeno una assemblea per spiegare a tutti i condòmini come funzionano i sistemi di termoregolazione e contabilizzazione installati.
8. L'amministratore richiede che gli venga consegnata tutta la documentazione di progetto e quella di installazione.
9. L'installatore, all'inizio della stagione di riscaldamento, fa la prima messa in servizio del sistema.
10. L'amministratore consegna a ciascun condòmino copia della documentazione che riguarda il suo appartamento contenente:

• estratto del calcolo dei millesimi di fabbisogno;
• distinta dei corpi scaldanti in caso di sistemi di contabilizzazione indiretta, ecc, in modo da potere identificare subito eventuali errori.

11. L'amministratore (o chi per esso), durante il primo anno di contabilizzazione, fa una lettura a metà stagione di riscaldamento ed un conteggio previsionale in modo da avere un'idea dei consumi e della spesa risultante per ogni singolo appartamento. Questo è utile per poter risolvere eventuali problemi dei dispositivi di contabilizzazione oppure per correggere il comportamento del singolo condòmino abituato con il vecchio sistema di ripartizione. Negli anni successivi le letture intermedie possono essere omesse, ma è sempre buona norma tenere un registro dei conteggi per poter subito evidenziare eventuali anomalie.
12. L'amministratore, alla fine della stagione di riscaldamento, fornisce a ciascun condòmino le letture sugli apparecchi di contabilizzazione e il prospetto a consuntivo delle spese secondo la norma UNi10200.

In presenza di sistemi di contabilizzazione individuale è sempre opportuno che ciascun condòmino provveda di sua iniziativa a tenere un registro delle letture del proprio contabilizzatore e dei contalitri dell'acqua calda sanitaria.

In un impianto centralizzato a gas metano, per poter valutare quale sia la spesa per il riscaldamento di un determinato periodo è utile un piccolo conteggio della serva: 

• leggere i kWh contabilizzati dal contacalorie;
• sottrarre i kWh della lettura precedente;
• dividere per 10 per trovare i metri cubi di gas consumato;
• moltiplicare per 1,2 per tener conto anche del consumo involontario;
• moltiplicare per il costo di 1 metro cubo di gas pari a circa 80 centesimi di euro.

Facciamo un esempio:

lettura iniziale contatore ad inizio stagione di riscaldamento 3'000 kWh; lettura finale contatore a fine stagione di riscaldamento 15'000 kWh. Le spese di riscaldamento potrebbero essere pari a : (15'000 - 3'000) / 10 x 1.2 x 0.8 = 1152 euro a cui vanno aggiunte anche quelle per la produzione di acqua calda sanitaria e quelle per il riscaldamento delle parti comuni se presenti.