Ripartizione spese condominio - millesimi di fabbisogno

Il D.Lgs. 102/2014 all'art. 9 comma 5 lettera d) ha stabilito che la norma da seguire per la suddivisione delle spese di riscaldamento e per la produzione di acqua calda sanitaria dei condomìni dotati di impianti termici centralizzati debba essere la UNi10200. La prima versione risale al 1993, aggiornata nel 2005, completamente rivista nel 2013 e di nuovo aggiornata nel 2015. L'ultima versione della norma prevede la ripartizione delle spese in base ai consumi volontari e involontari.

I consumi volontari rappresentano il prelievo di energia dalla rete di distribuzione del condominio e sono quantificati in base alle letture degli apparecchi di contabilizzazione installati in ogni unità immobiliare. I consumi involontari rappresentano invece le dispersioni di calore dovute essenzialmente alla rete di distribuzione e devono essere suddivisi in base ai millesimi di fabbisogno di ogni appartamento. Quindi il primo passo per poter applicare correttamente la norma UNi10200:2015 è procedere con il calcolo dei fabbisogni di riscaldamento e di quelli per l'acqua calda sanitaria di ogni singolo appartamento.

Ma cosa succede se poi una volta eseguito il calcolo dei fabbisogni qualche condòmino effettua migliorie nelle propria abitazione, come ad esempio la realizzazione di un cappotto interno o l'isolamento della copertura mansardata? Senza dubbio il fabbisogno energetico per il riscaldamento della sua unità immobiliare subirà una riduzione, in qualche caso  in misura anche drastica. Conseguentemente dovrebbero calare anche i millesimi di fabbisogno e la spesa che deve sostenere per i consumi involontari in base al ricalcolo dei nuovi millesimi. Tuttavia tale procedura di ricalcolo dei millesimi di fabbisogno non è automatica e non vi è alcuna norma che imponga la variazione sistematica dei millessimi a fronte di un intervento di miglioria di un singolo condòmino. Si tenga presente che il ricalcolo non è esente da costi data la necessità di richiedere l'intervento di un professionista.

APRIE ha chiesto informazioni al CTI - Comitato Termotecnico Italiano che così si è espresso:

Il CTI non ha competenze su una materia più di diritto condominiale che termotecnico. La tematica infatti rientra nell’ambito del codice civile e proprio per tale ragione l’attuale UNI 10200 (versione 2015) non specifica quali siano le condizioni di calcolo per il fabbisogno (situazione attuale o originale). Pertanto ad oggi la norma lascia di fatto la libertà di scelta a chi effettua il calcolo di ripartizione. Poi ci sono le "indicazioni" degli esperti che sono da intendersi come dei suggerimenti dettati dall'esperienza. Non confondiamo ciò che dice la norma da ciò che è suggerimento dell'esperto in materia.

In ogni caso è da tener presente l'art. 69 delle disposizione attuative del Codice Civile che recita quanto segue:

I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all'articolo 68 possono essere rettificati o modificati all'unanimità. Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell'interesse di un solo condòmino, con la maggioranza prevista dall'articolo 1136, secondo comma, del codice, nei seguenti casi:

1. quando risulta che sono conseguenza di un errore;
2. quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condòmino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.

Ai soli fini della revisione dei valori proporzionali espressi nella tabella millesimale allegata al regolamento di condomìnio ai sensi dell'articolo 68, può essere convenuto in giudizio unicamente il condomìnio in persona dell'amministratore. Questi è tenuto a darne senza indugio notizia all'assemblea dei condòmini. L'amministratore che non adempie a quest'obbligo può essere revocato ed è tenuto al risarcimento degli eventuali danni. Le norme di cui al presente articolo si applicano per la rettifica o la revisione delle tabelle per la ripartizione delle spese redatte in applicazione dei criteri legali o convenzionali.

Pertanto un criterio corretto per la revisione dei millesimi di fabbisogno del condomìnio che "soddisfi" anche le disposizioni contenute nel Codice Civile, dovrebbe contemplare il ricalcolo dei millesimi solo su richiesta del condòmino e a condizione che ne consegua una riduzione dei suoi millesimi di almeno il 20%. Se l'intervento riguarda invece tutto il condomìnio e/o le relative parti condominiali, il ricalcolo dovrebbe essere sempre eseguito. In ogni caso, data la mancanza di normativa specifica o di giurisprudenza che chiarisca la procedura da seguire, la scelta di come procedere a seguito di variazioni più o meno sostanziali nei millesimi di fabbisogno ricade necessariamente sul condomìnio.